Transformar el uso de un edificio existente: ¡parece la solución ideal! El marco básico ya está establecido y también puede tener valor emocional. Sin demolición, pocos residuos y probablemente sin costes elevados de material. Sin embargo, si el edificio o piso va a sufrir un cambio de uso o actividad, éste deberá ser solicitado y aprobado por la autoridad responsable. Esto genera costos de planificación y aprobación. Descubre aquí cuáles son los costes del cambio de uso, cuál es exactamente el desembolso financiero esperado y por qué todavía vale la pena reconvertir un edificio.
¿Cuándo se debe solicitar un cambio de uso y qué servicios se deben prestar? ¿Qué profesionales debo buscar?
Existe una variedad de puntos de partida para el tipo de cambio de uso. Sin embargo, lo que todos tienen en común es que tan pronto como se desees cambiar el uso del edificio existente, se debe presentar una solicitud de permiso de construcción a la autoridad competente, normalmente al ayuntamiento. El arquitecto suele estar autorizado a presentar la solicitud de construcción para cambiar el tipo de uso.
Al igual que en la aplicación de construcción clásica, el esfuerzo de planificación y aprobación y los costes asociados dependen del proyecto real. Los costes del cambio de uso consisten en los servicios de planificación del arquitecto para los cambios, el esfuerzo de cálculo del ingeniero estructural y los servicios de otros planificadores especializados. Porque el aislamiento acústico, la protección contra incendios y la accesibilidad pueden quedar obsoletos en los edificios existentes y deben comprobarse para garantizar que estén actualizados y, si es necesario, actualizarlos y añadirlos como anexo al permiso de construcción.
Para el permiso de construcción también necesita un plano actual, con secciones y vistas de tu propiedad a escala 1:100. Como regla general, lu medida cuesta alrededor de 5 euros por metro cuadrado, por lo que para una superficie de 100 m² debería presupuestar unos 500 euros. También se requiere un plano del sitio a escala 1:500. Dado que este no puede tener más de 6 meses, muchos constructores dependen de uno nuevo. De media, se puede esperar que los costes estén entre 2.000 y 2.500 euros.
A esto se suman los gastos de permiso de construcción, que ascienden a aproximadamente el 1% del coste de construcción, y, si es necesaria una reforma, los servicios de construcción. Tres ejemplos que nos han proporcionado los profesionales de permisos técnicos para inmuebles Arquinvest, deberían darte una idea de qué servicios se requieren de los planificadores especializados para un cambio de uso y qué costos debes controlar para tu cuenta.
Lo importante al cambiar el uso es si planeas cambiar el inventario. Así, si tienes una reforma mayor que implique intervenciones en el edificio, esto también se reflejará en los costes de planificación. Por ejemplo, si deseas eliminar paredes, necesitarás cálculos estáticos.
Algunos ejemplos de costos para preguntas relacionadas con el término cambio de uso
Importante: Los siguientes costos son estimados y siempre dependen del proyecto real. Son para información general y pueden ser diferentes para tu proyecto de construcción.
Los costos por cambios de uso dependen mucho del alcance del proyecto. Un simple cambio de uso sin conversión puede costar unos 3.000 euros. Los proyectos complejos con intención de construir pueden costar rápidamente alrededor de 30.000 euros, más los costes de las obras. Dado que los costes por cambios de uso dependen tanto de las circunstancias, presentamos aquí algunos ejemplos.
Ejemplo 1: Cambio de uso sin intención de construir: Un consultorio médico se convierte en un apartamento privado
En un edificio de apartamentos que se va a convertir en un apartamento se encuentra un antiguo consultorio médico. No hay mucho que cambiar espacialmente: el baño debería ser más cómodo, las paredes deberían tener un color agradable: ¡esos son los mayores cambios! No obstante, para este tipo de uso se debe solicitar un cambio de uso, ya que las habitaciones ya no son visitadas por pacientes, sino que son utilizadas las 24 horas por particulares. El propósito del edificio cambia. La ley de edificación exige un permiso de cambio de uso.
Dado que no se requieren servicios de planificación del arquitecto para la propiedad, cobrará una tarifa por hora por su carga de trabajo. Para evitar sorpresas, deberías recibir una oferta de precio fijo. En el caso mencionado, se puede esperar una carga de trabajo aproximada de 15 horas y por tanto unos costes de unos 1.800 EUR. Además, los servicios del agente de protección contra incendios cuestan alrededor de 1.000 euros y los honorarios del permiso ascienden a unos 500 euros.
Costos totales aproximados de remodelación: 3.300 euros.
Ejemplo 2: Cambio de uso con esfuerzo medio de planificación y construcción: conversión de un negocio en restaurante
En el sótano de un edificio de apartamentos que lleva varios años cerrado había una carnicería. Un supermercado abrió cerca y los clientes dejaron de venir. El edificio estuvo vacío durante mucho tiempo, pero la apertura de un restaurante pretende cambiar esta situación.
Hoy en día, un restaurante debe cumplir requisitos completamente diferentes a los de una carnicería, eso es obvio: un restaurante necesita una cocina grande y funcional, suficientes aseos, salas de almacenamiento y refrigeración y, posiblemente, mesas al aire libre. También son necesarias plazas de aparcamiento para clientes y entregas. Se necesita un nuevo concepto de protección contra incendios. También existen otros requisitos de higiene y posiblemente de energía y ventilación a medida que cambian las condiciones de vida. El código de construcción especifica las condiciones, requisitos y regulaciones para el proceso de aprobación de cambios de uso.
En primer lugar, el arquitecto debe realizar un inventario. Elabora un nuevo plan para las medidas de renovación teniendo en cuenta la accesibilidad, las normas de restauración, las directrices del lugar de trabajo y las respectivas normas de construcción. Sus servicios también incluyen la medición de locales y la coordinación con autoridades como la inspección de edificios, la oficina de planificación urbana y la oficina de comercio e higiene. Coordina a los planificadores especializados, como el ingeniero estructural y el responsable de protección contra incendios, coordina con las autoridades de construcción y presenta las solicitudes de permiso. Antes de presentar las solicitudes, el ingeniero estructural calcula las medidas con las que se puede implementar la planificación de conversión. El responsable de la protección contra incendios crea el concepto de protección contra incendios.
Costos totales aproximados de remodelación: 75.000 euros.
Ejemplo 3: Cambio de uso con intención de construcción y gran esfuerzo de planificación: conversión de un granero en edificio residencial
El granero: un edificio que el propietario ya no utiliza con frecuencia en su función clásica. No es necesario derribarlo necesariamente, ya que en su mayor parte es casi histórico y responde al gusto de la época: ¡hacer nuevo a partir de lo viejo! Dependiendo de las normas de construcción, a menudo un granero se puede convertir en un garaje sin mayores consecuencias sin un permiso. Para un cambio de uso para crear espacio habitable, la ley de construcción exige un permiso de construcción, lo que a menudo es complejo y costoso debido a la gran cantidad de regulaciones y requisitos para la conversión.
Por regla general, no hay planes para construir un granero. Esto significa que el arquitecto debe tomar medidas y luego realizar un borrador del plano teniendo en cuenta todos los requisitos de la ley de construcción y la salud de la vivienda. Es necesario coordinar y contratar planificadores especializados. Esto incluye al asesor energético que emite el certificado de eficiencia energética de edificios para demostrar el consumo máximo de energía especificado y, por supuesto, también para lograr el máximo ahorro de energía para ti. El arquitecto o ingeniero estructural es responsable de la alineación técnica del edificio, verifica las medidas de las aberturas, ventanas, escaleras y el techo. Si la estructura es antigua, las vigas de madera deben ser revisadas por un experto en conservación de la madera.
Costos totales aproximados de remodelación: 27.500 euros
¿Vale la pena el esfuerzo (costo)?
La respuesta clara es clara: ¡sí! Los costos enumerados no deberían impedirte ser valiente y darle a tu edificio o inmueble existente una nueva función y nueva vida. Debes considerar varios temas y requisitos en tu búsqueda. Pero con una buena coordinación y el experto adecuado a tu lado, el cambio de uso deseado se convierte en un proyecto exitoso.
