Muchos son los motivos o causas por el cual un inmueble, ya sea vivienda, local, oficina o nave industrial, requiera de una segregación.
Básicamente, es la partición en una o varias partes del edificio, pero vamos a explicarlo mejor para que puedas entenderlo bien, y eliminar todo tipo de duda.
Definición de segregación de inmuebles
Se denomina segregación de inmueble a la modificación de la distribución original del mismo, mediante la separación de una parte de él para formar una nueva vivienda, finca, terreno u otro nuevo.
La segregación compone varios tipos de inmuebles originales y nuevos a construir, desde edificios de vivienda, casas particulares o adosadas, locales comerciales, naves industriales o terrenos y parcelas.
Toda segregación debe ser inspeccionada, estudiada y redactada por un arquitecto titulado y colegiado, tal y como nos explica el experto Antonio Camacho, para que este proceso esté bajo el más estricto margen legal urbanístico, con el fin de evitar daños a terceros.
Existen diferentes casos o causas por el cual uno o varios propietarios deciden segregar un inmueble o terreno, por ejemplo:
- Herencias: cuando no hay acuerdos entre los herederos y es difícil el reparto.
- Independencia: en el caso de hijos ya mayores o parejas que se han divorciado.
- Salida al mercado: ya sea para alquiler o venta, en el caso de que el inmueble sea muy grande y la segregación facilite su salida al mercado.
Diferencia entre la segregación y la división de inmuebles
La segregación de inmuebles es la la modificación de la distribución original del mismo, mediante la separación de una parte o varias porciones, para formar una nueva vivienda, finca u otro nuevo, único/a e independiente y más pequeño/a. La parte matriz u original será, en consecuencia, más pequeña también, pero no se eliminará del registro, y pasará a denominarse trama primitiva o la gráfica de descanso.
Por su parte, en la división de un inmueble de cualquier índole, la parte matriz desaparece, creándose nuevos inmuebles.
El coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) será diferente de una segregación a una división.
Aspectos legales de una segregación de inmuebles
Para llevar a cabo una segregación de inmuebles y que cumpla los aspectos de habitabilidad o uso comercial o de cultivo, deberá regirse siempre bajo la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley Hipotecaria.
Una vez segregado el inmueble, deberá registrarse en el Registro de la Propiedad y se firmará una nueva acta notarial.
Cada ayuntamiento establecerá sus propias normativas municipales que la segregación
deberá cumplir.
Si fuese el caso, la comunidad de vecinos deberá aprobar el proyecto antes de llevarse a cabo.
Pasos para llevar a cabo legalmente una segregación de un inmueble
Es vital delegar en este proceso con un arquitecto colegiado, para que la segregación se establezca bajo el margen legal.
Para ello se seguirán los siguientes procesos:
1.Permiso a la junta de propietarios
Si fuese el caso, toda segregación de local o vivienda deberá hacerse bajo la autorización de la junta de vecinos. En dicha junta, se comprobará si los estatutos permiten este proceso o si se contemplan en el artículo 10.3b de la Ley de Propiedad Horizontal.
La autorización sería aceptada si un mínimo de los 3/5 de los vecinos estuvieran conforme a la segregación.
2. Autorización administrativa municipal
Del mismo modo que la aprobación de la junta de vecinos, la segregación del inmueble también deberá ser aprobada por el ayuntamiento al que pertenece la finca.
Cada uno dispone de sus propios requisitos, por lo que se recomienda consultar primero a la administración para evitar demoras. Por lo general, coinciden en todos los ayuntamientos y organismos en una serie de prohibiciones:
- Nuevas instalaciones en fachada.
- Nuevas instalaciones de paso privado.
- Alteración de fachadas, patios o cualquier núcleo de comunicación.
- Segregación en fincas sin ascensor.
3. Acta Notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad
Aunque una segregación conlleva a un proceso complicado y, a veces, imposible de realizar, una vez que éste se haya podido hacer finalmente, se llevará a cabo la firma notarial y se inscribirá el nuevo inmueble en el Registro de la Propiedad.
Precio aproximado por hacer una segregación de un inmueble
El precio total de este proceso variará en función de muchos factores. Por ejemplo:
- Levantamiento topográfico del terreno: 200 € – 250 €.
- Proyecto de segregación del terreno: 800 € y 1.200 €.
- Tasas de licencia: 0,070 €/m².
- Notario:300 € – 400 €.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1,5% del valor catastral.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: 200 €.
- Coste de las obras con estructura nueva: 130 € / m².
- Honorarios del arquitecto: 600 – 2.500 €.
Es mejor realizar un presupuesto previo del mismo a un arquitecto colegiado para saber la cifra exacta
